金水北区形象并不完全高大上的区域,房价为

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今天，东哥开说金水北区组团。为了写这个文章，大前天我驱车在风雨中转了近4个小时，东西向，南北向，一条路一条路又走了一趟。因为，只有实地调研才有发言权。调研完，我发现：我对于这个区域，既熟悉，又陌生。熟悉的是，在过去20年里，我对这里太太太了解了。经历过北三环的水泥路，体验过陈寨庙李的繁华，16年前喝过国基路边的北舞渡胡辣汤竟然在2年前发现他还在；见识过海洋馆的开建，目睹过国基路北的麦田，知道21世纪社区曾经的崛起，经历过家和万世“中原首家TOWNHOUSE别墅社区”的出炉。包括现在，每天行走在北三环感受城市的拥堵与喧嚣，触摸陈寨庙李拆迁后的荒凉与萧条。而陌生的是：前天走的一些小路，我突然发现过去20年我一次都没走过。表面繁华的背后，还有很多地方是原始杂乱，污水遍地，电线杆林立。用此文，记录我观察、思考的金水北区组团及整个区域的楼市逻辑。为你的置业买房提供一线情报。提醒：阅读本文需要至少15分钟。金水北区组团，顾名思义，主体上他指金水区北部范围。金水北区这个北，指的是北三环以北。但实际上，这个组团范围，还包含部分惠济区的地盘。金水北区组团：西起京广铁路，东到中州大道，南到北三环快速路，北至连霍高速。他，属于北三环外，北四环内。他北边是连霍高速北的大北区组团，东边是赫赫威名的北龙湖组团，西边是过了京广铁路西三环北延线的老高新区组团，南边则是三环内老城区金水组团。当十几年前南三环还不存在、南二环航海路还有很多庄稼地时，这里已经有成熟路网，有独立配套，有小香港陈寨庙李，有“长兴路综合投资区”，有别墅小区。所以，当很多人诧异目前这里房价1.6万起步甚至房价高达2万多时，其实这一切都是有原因的。按理论，我详细呈现这个组团的城市资源占有。也许这能解开金水北区组团房价高的谜底。先看路网。东西向：1、北三环快速路；2、国基路；3、三全路；4、新龙路；5、连霍高速。南北向：1、京广快速路；2、江山路；3、长兴路；4、金杯路；5、索凌路；6、丰庆路；7、文化路；8、花园路；9、中州大道。大学：郑州大学体育学院、华北水利水电大学（老校区）医院：医院惠济院区、医院河流：东风渠、魏河、贾鲁河（一小段）商业：既有营业商业：宜家家居、YOYOPARK购物公园、北环家乐福、三全路裕华广场、普罗旺世商业街、索凌路北京华联、宏达街华商万汇城、郑州信基建材家具城、郑州商业街。规划商业：丹尼斯国基路商业、美盛庙李陈寨后期商业、美景美境商业街、瀚海思念城商业、名门翠园商业、柳林刘庄改造保利商业、郑州金水自贸区商业、老鸦陈改造商业、北三环江山路东商业体。公建配套：河南省体育中心、郑州海洋馆、金水区市民公共文化服务活动中心、郑州客运北站、郑焦城际南阳寨站。地铁：地铁2号线（已开通）、地铁3号线、地铁4号线、地铁7号线、地铁22号线（规划）。中小学：知名中学：郑州一八联合国际学校（私立）、郑州市第七中学、郑州市勤礼外语中学（私立）、郑州市十二中学、郑州冠军中学、郑州龙门实验学校、郑州市第七十七中学、郑州市第七十六中学、郑州外国语中学教育港湾校区（规划）、长安路中学（在建）、中方园双语学校。知名小学：一八国际小学（私立）、江山路第一小学、老鸦陈中心小学、银河路小学、郑州丰收小学、丰庆路小学、四月天小学、金水区艺术小学、金水区艺术小学宏景校区、金水区枫湾小学、郑州市文化路第一小学翰林校区、长安路小学（在建）、纬五路一小教育港湾校区（规划）、郑州市瀚斯大外语小学（私立）。相信各位看完以上信息后，就算是外地的朋友也会发出一声感慨：哇，这个区域不错了。这么多这么好的城市资源。是，这个片区是有历史沉淀的。只是，这个沉淀周期并不长。20年。大概是从年以后开始的。除了这些，未来还有两个重磅项目要改变整个区域形象：1、保利刘庄柳林改造城市综合体；2、郑州金水自贸区“郑州国际金贸港”。保利项目就先不说了，今年可能动不了。说下郑州国际金贸港。我们知道，最终定下的郑州自贸区，在金水区有一狭长区域。他位于魏河新龙路以南，目前的天荣建材城地带。郑州国际金贸港项目，包括商务办公、会议展览、配套商业、国际酒店、服务式公寓等，未来会成为金水北区的新地标。他瞄准高端服务业和新兴产业，构建以总部经济为核心引领、以新型金融服务和国际商贸为主要特色、以互联网科技为先导培育、以国际商务服务为配套支撑的多元化、多层次生态体系。以下是项目效果图：确实，这个区域是和三环内金水老城区组团无缝对接的。江山路、丰庆路、文化路、花园路在年代已经贯通。这种节奏，从21世纪社区、中方园社区元房价时代已经开始。这个区域，东西长7公里，南北长4公里。回头来看，因为历史原因，金水北区其实是没有规划的，自然蔓延发展。有四个特征：一，因为没有整体规划，导致这28平方公里没有明显的城市功能分区，城市公共配套不够集中，公园太少。二，因历史原因，区域除了和南边老城区的路网贯通良好外，其他方向路网并不顺畅。比如，向西目前只有依赖连霍高速和北三环才能到达高新区。目前三全路跨京广铁路到达高新区的路，不通，规划的宏达路到达高新区的路，不通；更不用说传说十年之久的，因其没修，因魏河没修理，导致魏河两岸城市形象脏乱差。其实，还有一条路，更应该向西打通：国基路。只可惜，国基路到达江山路后，被河南邮政商学院的单位阻隔。人家手续合规，不能拆掉。只能成为遗憾。这个痛，高新区感受更深。而南北向的路，因为魏河，因为连霍高速，因为贾鲁河，支路更是缺乏连通。比如，我们要知道：长兴路连通的是连霍北大北区组团的清华园路、金杯路连通的是连霍北大北区组团的固城路、索凌路连通的是连霍北大北区组团的金河路、郑州七中西边的那条新路叫香山路，和大北区的香山路是要连通的。说明：上图显示的就是索凌路跨魏河工程。红线处就是魏河及未来的新龙路位置。前方是名门翠园安置房。三，这个区域的发展史，其实是一部城中村改造史。话说，这个区域在过去20年，一直完成的就是城改进程。比如，我们知道的陈寨庙李村由美盛地产开发，也就是现在的美盛教育港湾；陈寨首批改造，由美景地产完成，也就是现在的美景美境。西史赵村由信和置业开发，也就是现在的区域第一盘普罗旺世；王寨村由原来的利海地产开发，后来绿地接手，也就是现在的绿地璀璨天城；二十里铺村由名门地产开发，也就是现在的名门翠园；琉璃寺村由瀚宇地产开发，也就是现在的瀚宇新城和瀚宇天悦；张家村由瀚宇地产开发，也就是现在的瀚宇天悦城；路寨村由绿地开发，也就是现在绿地云都会；柳林沙门村由碧桂园开发，也就是现在的碧桂园天麓；马李庄由泰山实业开发，也就是现在的泰山誉景；杓袁、刘庄、柳林部分由保利地产开发，也就是现在的保利海德公园和后期。还有一个没找到金主的老鸦陈。这个城改项目曾经升龙接触过，恒大接触过，永威接触过，远洋接触过。据说因为安置区太大、开发区太少算不过来经济账，导致目前还没进入实质性开发阶段。目前安置房在盖，部分已经封顶。四，这个区域经济适用房、安置房、小产权房太多。从江山路开始往东一个社区一个社区数，你会发现这个区域有很多低品质的经济适用房和安置房。甚至，还有不少小产权房。而这些房子，成为历史的证明，伫立在这里。安置房自不多说，上面说的十几个村自然需要有安置房原地安置。但还有那么多品质很差的经济适用房破坏了城市形象。你看看这么多的名字：清华紫光园、园田花园、聚福园、国瑞静香园、中鼎花园、安泰银河、安泰新龙、裕华美欣……这，都是历史的痕迹。而现在的安置房标准和品质相当高了。比如美盛教育港湾的安置房，比如美景美境的安置房，比很多商品房小区都好。五，汽车销售、批发、配件遗留痕迹。这个问题，主要说的是花园路沿线的柳林、刘庄片区。在过去，因花园北路交通便利，这里自然形成了路两边的汽车销售公司、汽车零配件市场。我相信很多人印象深刻：从北三环开始沿花园路北行，两侧从汽配大世界到商堡汽配装饰城，从新纪元汽车服务公司到天荣汽配城，从天道汽贸到花园汽贸城，包括蔓延到西边文化北路的北方二手车市场，这些大大小小的汽车文化痕迹，还是很重很重。这种现状带来的其实是乱和不规则。但，我们这个城市又需要这些，短期内不会改变。未来，我相信他们都会迁出。以上，这五个因素，造就了区域城市形象不好的一面。但，唯一好的一点是：这个区域不缺人气。无论是过去城中村时代，还是现在的局面，区域内人声鼎沸，路上停车遍地，路边餐馆美食成堆，烟火气十足。我们也不要太高雅。老百姓，要的就是生活和便利。说下这个金水北区组团的楼市。先说存量房。经过统计，这个区域楼盘社区约有个左右。而真正我们知晓熟悉又有几个呢？普罗旺世、金蓝湾、裕华第九城市、新希望澳园、阳光嘉苑、丰庆佳苑、中方园、四月天、正商世纪港湾、天伦水晶城、瀚海泰苑、小城之春、建业枫林上院、瀚宇新城、瀚宇天悦、汉飞城市公园、花半里、鹿港小镇、康桥朗城、和昌悦澜、风雅颂天骄学府、21世纪社区、国泰罗马假日、森林阳光花园、家和万世社区、琥珀名城……很可怜，偌大的范围，真正能提起来有一定知名度的商品房住宅小区，也就这20多个，还不到总量的1/4。余下的，就是单位房、家属院、经济适用房、安置房、小产权房……关于区域里的二手房价格，我和多个二手房中介做了深入交流。目前区域二手房房价Top10小区是：普罗旺世、康桥朗城（）、和昌悦澜（）、瀚海泰苑（）、小城之春（）、琥珀名城美树馆（）、金蓝湾（）、建业枫林上院（）、九锦台（）、田园新城（）。目前区域二手房成交量TOP10小区是：普罗旺世、和昌悦澜（）、丰庆佳苑（）、汉飞城市公园（）、阳光嘉园（）、21世纪社区、花半里东区（）（小户型）、天伦水晶城（）、康桥朗城（）、正商世纪港湾（）。（排名不分先后，以上价格作为参考。）以上价格数据略保守，基本参照的是实际成交价。实际中报价普遍比这个略高——元/平米。二手房交易是很个人化的事，没有统一的一个价格标准。毫无疑问，普罗旺世社区是金水北区组团二手房绝对的品质和价格霸主，无人可撼动。他不只是这个区域的老大，在整个郑州二手房楼盘里也是名列前茅。我给很多想在北区买二手房的朋友推荐过普罗旺世。普罗旺世自年开发销售，目前基本销售完毕，共分7期。产品形态涵盖多层洋房、小高层、高层、联排别墅、商业街、商铺、学校等。目前普罗旺世二手房实际成交价房价大概如下，可以参考：一期温莎城堡2元/平米（洋房），枫丹白露3元/平米（别墅），香榭丽舍30元/平米（别墅）。二期罗曼维森东苑洋房0元/平米，二期西苑洋房2元/平米。三期佛罗伦斯东苑洋房0元/平米，二期西苑洋房0元/平米。四期塞纳维斯整体均价2元/平米。四期高层分两种：临国基路高层便宜价位区间是—18元/平米，中间新公园高层价位在2—元/平米之间。四期洋房平层—0元/平米，复式：0—2元/平米。五期2元/平米。六期波特兰元/平米。七期温泉别墅元/平米，温泉大宅大平层20元/平米。其实，这个区域还有很多的0——元/平米之间的老破小老破大房源。这些房子质量确实略差。要么年代久远，要么建材配置很次。但，生活配套很完善，生活很便利，烟火气十足。我也很纳闷：那些天天说房价高、郊区远的刚需买房者为什么不买这些便宜二手房呢？其实，看懂了金水北区组团的二手房逻辑，就能看懂这个区域的新房逻辑。很多人不愿意买二手房。现在说说新盘。目前整个区域在售住宅新盘和待售住宅新盘主要有：当然，除了这个10个之外，还有绿地璀璨天城，所剩房源不多；还有丰乐奥体公馆，小开发商盘，就算了吧。还有保利海德公园，但目前所推出的房源主要在连霍北，我把他划入到了大北区组团，其实属于金水区。美景美境的一期基本售罄，据说后期还有地块，今年有可能推出来，产品未知。除此之外，未来还有两个项目值得期待：1、保利的刘庄和柳林改造项目；2、老鸦陈改造项目。但金主是谁目前未定。篇幅有限，如果楼盘一一介绍，文章就太臃肿。以上各楼盘的详细信息就不多说了，需要了解的可参看

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